影响所有人的楼市终极武器，要来了！---3

来源：吉屋网发布时间：2021-07-09 21:32:11

房地产税，怎么收？

参考发达国家的经验，中国当下的房地产税在持有环节应该怎么改革？

首先，在课税对象的问题上，中国是土地公有制国家，房地产税保有环节不能像其他国家一样收土地的税， 课税对象只能是房产。

其次，税基要怎么定？

此前，上海和重庆曾作为房产税试点的城市收取房产税， 当时上海和重庆的房产税税基是 房屋交易价格。

有趣的是，前面我总结的几个发达国家房产税的税基都不是交易价格。

为什么上海和重庆选择交易价格而不是评估价或者租金？

这里面可能有很多原因，但*关键的， 是因为我们没有完善的财产评估系统和制度。

相比之下，拿租金和评估价作为税基肯定比交易价格更合理。

因为交易价格它不表现当下房产的价值。它应该是交易环节的税基，而不应该是持有环节的税基。

但如果以租金或者评估价为税基，一定要完善财产评估系统和制度，而这个评估体系也正是现在我们所急需的。

再进一步分析，这个评估制度一定要 和市场挂钩。

反例，就是现在和真实市场成交严重脱钩的深圳的二手房指导价。

从调控角度，指导价低了，确实对打击楼市热度有好处；但作为税收基础，这个评估定价就是胡扯。

评估想要和市场挂钩，就一定要获得详细的市场数据，再根据市场真实数据做财产评估。

因此，想要完善财产评估制度，交易数据收集系统也是要同步搭建的。

接下来，税率也是大家重点关注的问题。

在税率选择上，我认为税率模式上累进税率会更适合。

一方面可参考英国和新加坡的累进税率模式，可以根据房产评估价格的总额或者增值部分来累进定税。

另一方面，要顾及到各地的房价差异，这一点可以参考美国和日本，给予地方政府一定自主权， 让地方政府可以根据当地的房产评估值定下不同累进税率的税基。

具体多少税率，不同地方可以有调整，但一开始试点推广，肯定是低税率会比较容易让大家接受。

*后，税收免征具体如何实施，可以有很多讨论，但我认为有两个原则不变。

一个是避免人头税和一刀切。

首套房产不纳税，当然这里的首套也可以设置一个免征范围，规定超过一定面积或者一定价格的房产要收税，但*套即便收也一定是累进税率中的*税率。

第二，一定要建立完备的财产登记系统。

个人名下到底有多少房产数量，一定要透明，避免多套房产持有者偷税漏税。

财产登记体系和财产评估体系一样，都是关键的配套机制，现在已有的不动产登记联网只是*步。

随着信息技术的发展，这两个体系完全可以通过数据化的信息系统进一步完善。

从技术层面，这确实是一个大工程，但这一系列信息系统和相应制度的出台，*的掣肘或许不是技术，而是利益关系，这个问题要想解决，困难重重，懂的都懂，慢慢来吧。

房地产税的影响

讲完技术层面，*后说说它的影响。

房地产税这一次改革，有三个预期效果：

推动直接税改革，促进社会公平；

补充地方财政税收；

稳定楼市和房价

*个前文已经说了，重点谈谈后面两个。

在发达国家，房地产税是地方政府重要的税收来源。 在美国，房地产税占地方政府税收的比例超过70%

房地产税这个税源，此前长期缺失，加上1994年后分税制改革，地方政府过半收入上收中央政府。*后导致的结果就是：

地方政府没钱、入不敷出，只能以地生财，不依赖土地财政依赖谁？

房地产税一旦开始改革，的确能改变地方政府的税源，但想要完全摆脱地方政府长期的土地财政依赖，短期看不可能！

因为多数地方政府都还有土地存量，只要还能通过垄断地位获得土地收益，地方政府就愿意继续支撑土地财政，再加上房地产税征收成本高，就更难让地方政府接纳这个“新事物”。

说白了，穷则思变。

只有能卖的土地少了，土地的收入规模降低了，地方政府的征税动力才能提升。

不过，把目光放长远一点，在中国当下人口增长速度减缓、存量房时代到来的大环境下，

房地产税改革逐步深入，土地财政渐次退出，肯定是不变的大方向。

除了增加地方政府税收，房地产税也会有稳定楼市和房价的作用。

这一点相对好理解，持有成本增加之后，会在一定程度上减少多套房产所有者的持有意愿，增加市场供应，通过供需平衡稳定房价，打击楼市过热。

从效果来看，房价稳定是*的结果。因为如果房价因房地产税大跌，在房地产和金融深度绑定的状态下，反而容易导致系统性金融风险，重演曾经日本的悲剧。

房价维持稳定了，那租金呢？

多套持有的房产多数都是出租的，一收房产税，业主肯定会涨房租把成本转嫁给租客。

这一点说实话，很难避免，但可以在两方面进行租金调节。

一方面是市场调节。

房租是受到供求关系和实际收入水平约束的。简单说，就是房地产税可以让更多空置的房屋出租，能租的房子多了，租金肯定涨不起来；

如果租金涨得过多，租客的收入水平承受不起，也会抑制上涨幅度，房租不可能一直涨上去。

另外一方 面，是政府调控。

当地政府需要更多地建设公租房提供住房供应，平抑租金；

甚至政府可以直接管控租金市场，根据当地房价或者租金情况来设定租金上限。

总而言之，任何一个改革，都不可能没有风险和问题，要想减少风险，那配套的措施就不能少。

税收，是一个国家发展繁荣的根本。

房地产税的改革，是开启整个税制改革的重要一步。

过去四十年。国家的发展的速度很快，但发展红利的分配，并不理想。

要想改变这个状况，税制改革很关键。

新冠疫情下，我们国家如何实现弯道超车，就体当下每一项改革的成果上。

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