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对近期关注度高的
“更换物业企业”“高空坠物”“业主装修”
等问题进行了整理，与大家一起分享
01
业主是否有权更换建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人?
随着经济的发展、科技的进步，建筑物及其附属设施的管理越来越复杂，业主自行管理有一定难度。业主是自行管理，还是委托物业服务企业进行管理，对建设单位聘请的物业服务企业能否更换，民法典对此类问题进行了明确。
法律条文
中华人民共和国民法典第二百八十四条规定：
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
条文释义
本条是对建筑物及其附属设施管理的规定。
一、业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
(一)业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施。根据本条规定，业主委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施。《物业管理条例》对物业服务企业作了相关规定，如第3条规定，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
(二)业主可以自行管理建筑物及其附属设施。对建筑物及其附属设施进行管理，并非必须委托物业服务企业或者其他管理人，除委托物业服务企业或者其他管理人外，也有业主自行管理的。
二、对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施进行管理，但业主们是陆陆续续迁入居住的，业主大会尚未成立，不能及时委托物业管理公司。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理。对于建设单位前期选聘的物业服务企业或者管理人，业主可能满意，也可能不满意，如果不满意，业主都入住后，有权对建设单位选聘的物业服务企业或者其他管理人进行更换。
02
高空坠物砸伤人 谁来担责?
近年来，高空坠物砸伤路人事件频发，有人甚至因此失去生命。建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，责任由谁来担?
法律条文
中华人民共和国民法典*千二百五十三条规定：
建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
条文释义
建筑物是指人工建造的、固定在土地上，其空间用于居住、生产或者存放物品的设施，如住宅、写字楼、车间、仓库等。
构筑物或者其他设施是指人工建造的、固定在土地上、建筑物以外的某些设施，如道路、桥梁、隧道、城墙、堤坝等。
建筑物、构筑物或者其他设施上的搁置物、悬挂物，是指搁置、悬挂在建筑物、构筑物或者其他设施上，非建筑物、构筑物或者其他设施本身组成部分的物品。例如，搁置在阳台上的花盆、悬挂在房屋天花板上的吊扇、脚手架上悬挂的建筑工具等。
建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落，是指建筑物、构筑物或者其他设施的某一个组成部分以及搁置物、悬挂物从建筑物、构筑物或者其他设施上脱落、坠落。例如，房屋墙壁上的瓷砖脱落、房屋天花板坠落、吊灯坠落、屋顶瓦片滑落、房屋窗户玻璃被风刮碎坠落、阳台上放置的花盆坠落等。
建筑物、构筑物或者其他设施的所有人、管理人或者使用人应当对建筑物构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物进行合理的管理、维护，避免给他人造成损害。
本条规定了三个侵权责任主体:
一是所有人，承担维护、管理的义务，应当依法承担侵权责任。
二是管理人，指对建筑物等设施及其搁置物、悬挂物负有管理、维护义务的人。
三是使用人，指因租赁、借用或者其他情形使用建筑物等设施的人。
本条采用过错推定原则，既符合社会生活的实际情况，也有利于保护被侵权人的合法权益。
所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
实践中，有时损害的发生除了与所有人、管理人或者使用人的过错有关外，还与其他人有关，只是该其他人不直接对被侵权人承担侵权责任。但是，所有人、管理人或者使用人向被侵权人赔偿后，有权向该其他责任人追偿。
03
业主装修不要急 请先完成这件事
业主装修前，应当事先告知物业服务人。转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途这些重要事项也应告知物业服务人。
法律条文
中华人民共和国民法典第九百四十五条规定：
业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
条文释义
业主作为区分所有权人，对其专有部分享有专有权，可以行使对其专有部分的占有、使用、收益和处分的权利，包括对自己房屋进行装饰装修的权利，他人无权干涉。
由于业主的专有部分与其他业主的专有部分以及全体业主的共有部分紧密结合或者相邻，业主在进行装饰装修的过程中，会影响到其他业主的利益甚至是全体业主的共同利益。
例如，对房屋进行装饰装修，往往可能会发出噪音，产生大量的装修垃圾，造成管道堵塞、地面渗水等情况，可能改变建筑物的主体结构或者承重结构，甚至造成房屋倒塌等严重后果，影响全体业主的人身和财产安全。
因此，本条规定，业主装饰装修房屋应当事先告知物业服务人。
业主装饰装修房屋，不仅应当在动工前告知物业服务人，而且应当遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。这主要是因物业服务人比较了解物业的实际情况，可以向业主提供必要的信息，并提示合理的注意事项，以免业主在装饰装修的过程中对建筑物尤其是建筑物的共有部分造成损害，造成其他业主的损失;在损害发生时，物业服务人能够*时间掌握相关情况并采取措施进行补救。
例如，在需要进行装饰装修的业主事先告知物业服务人后，物业服务人可以将物业的相关信息告知业主，比如建筑物的承重墙、管道及电线线路等，以免业主因不知情错把承重墙拆除，破坏建筑物结构，或者破坏管道线路等，产生安全隐患，影响全体业主正常的生产、生活秩序，造成其他业主的损失。当损害发生时，如破坏自来水管道导致业主不能正常用水时，物业服务人能够*时间发现并安排人员进行抢修，将损失降低到*小。
业主转让、出租物业专有部分，设立居住权或者依法改变共有部分用途的，也应当及时将相关情况告知物业服务人。
业主转让其房屋的，原业主将退出物业服务合同，由新业主替代原业主成为物业服务合同的当事人，享受合同权利，履行合同义务。如果原业主不将转让的情况告知物业服务人，将导致物业服务人不知新业主为新的合同相对人，不了解房屋的权利归属，不便于物业服务人的服务和管理，也可能使物业费的收取难以进行，损害全体业主的利益。
业主将其物业专有部分出租、设立居住权的，将导致物业使用人和物业所有人不一致的情况，会导致物业服务人不了解物业使用情况，给物业服务人的服务和管理带来不便。
如果物业所有人与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业使用人没有按时缴纳的情况下，将使物业服务人收取物业费变得更加困难，因为物业所有人并不在小区居住，而物业使用人与物业服务人之间又没有直接的合同关系，不能直接向物业使用人请求支付物业费。
业主改变共有部分的用途，应当由全体业主依照法律规定的程序共同作出决定，并及时将情况告知物业服务人。这主要还是为了便于物业服务人及时掌握物业服务区域内的情况，便于物业服务人对小区的服务和管理，维护全体业主的共同利益。
例如，业主依法共同决定将小区内一块空地改为停车场的，应当及时通知物业服务人，方便物业服务人对停车场及小区内车辆进行管理。
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