两家万亿房企接连被锤,给千万购房者上了悲凉的一课!
来源:吉屋网
2021-10-20 22:15:53
一个是被官媒指名道姓的绿地,另一个是因债务逾期自爆的环京某房企。
这两个看似毫不相关的事件,却因为 谁买坑谁的房子 而变得殊途同归。
一个是从环京县城起家,用远郊大城成为中国产业新城模式的开创者,以一己之力创造出地方ZF、开发商、投资者等多输局面。
一个是从上海叱咤全国的大鳄,因近沪的崇明绿地长岛项目,成为中国旅游度假康养大盘的吐槽大会,以客观事实描述买空城的凄凉。
2月1日晚,这家房企公开承认,有52.55亿元债务逾期。
董事长向债权人道歉称,由于错判环京地产形势、激进扩张又叠加疫情冲击,导致公司出现当前的局面。
2017年,张家口、廊坊等城市出台“*严限购令”。
因导致重仓环京,这家房企旗下知名项目的销售一落千丈,现金流由正转为-162亿元。
2020年初,环京限购终于放松了一点点,但疫情蔓延反复,先是北京、接着天津、石家庄,真的是不给环京喘一口气的机会。
终于2021年新春的勃勃生机还没来得及唤醒低迷的环京楼市,扛不住了。
债务的危机,他自己解决不了,监管机构解决不了,各级ZF更解决不了。
这种模式直白一点就是布局在环京县城,坐等北京房价上涨之后,北京限购导致的购买力外溢。
比如,2016年4月的永清一夜之间从6500涨到了18500;8月固安空港壹号月销2000套;廊坊一度喊出2019年均价4万的口号。
17年后房价一泻千里,固安从*每平方米3万元下降到1.6万元,燕郊的房价几乎“腰斩”,从*每平方米4万元跌至2.2万元,有的甚至跌到1.25万元。
自2月7日被官媒曝光后,2月8日ZJW也对绿地长岛进行评价:目前高层、洋房、别墅加起来不少于10万套。但这么庞大的建筑群,入住率却低的吓人。周边十公里内多为荒滩或农田,白天行走其间鲜有人烟。到了夜晚,“鬼城”实至名归。
当时正值绿地长岛首开,很长一段时间内全上海,曾创下2*卖出去上千套的记录。
那个时候每天上午都会从上海市区一车车的拉人过来看房。
而长岛的鬼城危机,绿地自己解决不了,长江门户解决不了,各级ZF也解决不了。
外溢客户可以通过套牢自己,解救开发商,但救不活项目。
因为从拿地开始,就注定了这是一场投资客有去无回的旅程。
而这一切得根源,要从2011年北京、上海限购开始。
与此同时,越来越多的开发商开始沿着河北与北京,江苏与上海、浙江与上海的边界拿地。
比如毗邻北京的廊坊、固安、香河、大厂、 三河 ,毗邻上海的启东崇明岛、嘉善、南沙的万顷沙等。
因为相比 北京、上海行政区内 地难拿、地价贵。 这些行政区交界的地方 拿地容易,还很便宜。
我们知道楼市里面一旦一轮大行情起来,购买力如惊弓之鸟随波流动。
说不清是购房者引导了开发商,还是开发商被市场牵着的去拿地。
第二种,与京沪周边ZF签署战略协议,规划开发大型文旅康养度假新城拿地模式。
比较典型的开发商有HD、必贵远、LD、WD,典型项目有海上威尼斯、金碧天下、十里外滩、长岛、海湾、文旅城等。 (注意!请不要购买带有以上项目名称的房子!)
这两种模式在拿地本质是一样的, 都是和ZF签订战略合作协议,然后出一份足够宏大的规划包裹住一座山头、一个生态保护区、一个高速路口......,这种项目通常都要几千上万亩,土地几乎就是白送。
开发商要从土地一级整理开始,修路、挖湖、种树、建公园、配建*、商业中心、五星级酒店、甚至地标商务中心……,只要地块足够大,开发商是可以在一个及其偏远的大农村打造一座新城的。
所以会出现马路一侧是农田荒地,而马路另一侧别墅、洋房、高尔夫球场、五星级酒店。
无论是那种模式, 他们的目标客户是在京沪买不了或买不起的人。
这些人在每一次京沪房价大涨之后,面对又一次层层加码的限购政策,不得不面对两种情况:
所以不限购还便宜的的环沪、环京这种产业新城或者文旅度假大盘会让他们产生“洼地”的错觉。
但,此类跨省市的,产业新城、文旅大盘是投资客的坟场。
比如绿地长岛,虽然不属于上海,但楼盘宣传的时候可以引导说虽然从地理区域来讲,项目在崇明岛启东市板块,但从政策上来讲,根据上海崇明区规划草案已被纳入了上海崇明岛全区域发展范围。所以,巴拉巴拉······
或者是地铁、城际的虚假宣传,告诉你,地铁马上将延伸到这里,未来半*到天安门、CBD等。
这些在荒无人烟的偏远县城农村拿地自己开发新城的开发商, 他们共同的特点就是把乡镇的房子包装成京沪的房子卖给上海人、北京人。
这两年,这种 跨地市的偏远县城农村的房子 , 随二线城市房价暴涨,限购不断升级,逐渐蔓延到二线城市,比如——
所有人都是买了准备卖,没有任何一个人是有自住需求的。
接下来,还会有哪些轮到二线玩?是新一轮的房价上涨周期还是灵敏度超高的补丁政策?
1、首先从宏观政策面聊聊当下、今年、明年房地产市场趋势。
春节前六天,银联卡消费超过了一万亿元,是历年春节的*值;全国揽收的包裹数4.8亿件,是去年同期的3倍。
年前一线城市北上深轮番出台调控政策,全线打压房价。
但,牛年的春节刚过,强二线城市南京就出台了一个重磅政策,降低*门槛。
2、接着聊聊机会,2021年哪些城市房价会率先回暖?
3、*后从买房实操的层面,我总结了5类30个典型问题专题分享,基本上这30个问题弄清楚了,你买房路上就没啥问题了。