我在贝壳紧急挂牌了套房子，没想到…

来源：吉屋网发布时间：2021-10-20 21:44:53

只要我觉得大家对这家企业还不够重视，我就一直写下去

*近因为买房卖房有点频繁，所以和链家的小伙伴们沟通的有点多（卧槽，刚开始*句我就写出了凡尔赛的感觉）

发现链家体系内做的一件小事情特别有意思，不显山不露水，但我却研究了很久

我之前在杭州刚刚卖了一套二手房（有兴趣看我卖房理由的可以点击），我选择在贝壳上架房源，让链家来卖

杭州这个城市因为一手房太过于火爆，从而导致二手房市场相对比较冷清

而且又是两个点的佣金，卖家不出佣

所以整个市场都比较温吞，中介也好，客户也好都不太有动力，不太有人坚定的买二手房

这种情况其实对我来说是*伤的

因为我人不在杭州，如果太长的时间周期也就意味着更多因素的不可控以及误差

正在我为这个东西焦虑的时候，突然链家的小伙伴问我要不要试验一下链家的一个新服务

我瞅着小伙子挺神秘的，就让他说来听听：这是一款刚刚在杭州、长沙等二手市场里推进的服务，好赞服务

服务的内容挺有意思，承诺对符合要求的房源增加在贝壳各个页面的露出，做流量的曝光加快卖房

而代价就是，卖家需要额外付一个点的服务费

这一个点的付费方式有点奇怪，并不是门店收费，而是直接在贝壳网里直接支付

换句话来说，在贝壳的逻辑里，这一个点并不属于交易的费用，而是流量的费用

当然这件事存在也有存在的空间，对于绝大部分的二线城市，都是一手房的天下，二手本来就存在市场关注度不够以及买房强势的情况

在这样的氛围下，好赞的服务也就有了完整的商业闭环

当然，对于贝壳来说，也通过这块服务，夯实了他们在二线城市的利润空间

好，有一个关键问题：这么做有效么

嗯，好巧不巧，我的这一套房子，就是杭州链家的*批好赞用户，和大家说一下真实情况

签约后的*天当晚流量还没有上线，只在链家体系内内推，很快就有客户进入谈判环节

第二天导流开启之后，一天上门看房的客户就超过十组

*后真的一周之内就成交了

速度快到让我意外

*后敲定的那位客户，一次性付款，爽快到不行，我的心情也是愉悦到不行

有趣的是，大概半个月之后，这个服务在上海孵化出了衍生版本

上海并非什么好赞服务，也不会像房东收费，在上海实施一种vip服务

只要是上海房东和链家达成VIP房源服务，链家承诺多少时间内一定可以卖掉房子，如果卖不掉赔付房东小几千的保证金

那链家加快销售周期的方式，也是一样的，在贝壳体系内给到更多的露出更多的流量，更好的广告位

让用户可以更多次、更高频的看到这套房源

这本质上也是上海和杭州的不同，上海的二手房市场相对成熟，而且链家已经培育市场房东付1个点佣金的习惯，并且总房款的3个点佣金已经是一笔交易的佣金极限

但是上海二手市场的一个特质就是

因为是卖房，任何一套二手房的去化都是有周期的，市场好的时候大概需要3个月，市场不好就拉长到半年到一年

但总有客户相对资金比较紧张或者需要卖房换房置换的那种，可能一个月就需要资金周转

往常加快去化周期的方式都是通过降价的方式提升竞争力，这本质上也折损了一部分房东的利益

所以目前这款产品就切中了这一部分的需求

链家在上海这么做的目的非常明显，因为不增加收益，但是希望可以更好的提升链家在上海二手房的占有率

我们都知道因为上海链家坚持3个点的佣金，所以目前市面上存在大量的中小中介通过降低中介费的方式分流链家的客户

很多都是蹲在小区门口看有客户跟着链家看好房之后就上去飞他们的客户，这种情况让链家很不舒服但也有很多的无奈

很明显VIP服务就希望能够巩固自己的房源端，和房东达成更深的合作，从而提升市场占有率

目前上海链家已经吃下了27%的比例，虽然已经是*但他们想要的还远远不够，40%可能会是他们近期的目标

如果整个模式完全成立，也就是全市范围内推流导客的模式客观成立的话，那么有几件事情是所有人必须注意到的

首先，就是二手市场的跨区购买普遍存在

传统意义上，这么多年来二手房一直重视门店的本质就是因为客源和房源都相对集中，所以很多中介的生意观就是门店开的越多，生意也就越好，交易额也会越高

但是伴随着互联网的普及以及房源的线上化，目前二手客户越来越多去一些陌生区域选择房源

根据目前链家的门店来看，目前的客源90%都来自贝壳网

线上客源占据绝对的主导，门店的作用越来越弱，核心是用来维系房源以及交易服务中使用

购房者越来越多转移到线上这是我一直在强调的事情，通过线上选房，通过线上比较，客户来源也越来越被线上分流

贝壳*近的2020年第三季度季报显示，所有的二手交易服务中，跨店合作的比例达到70%，也证实了房源和客源不在一个地方的现象

这也就意味着未来其他中介可能会更加艰难，互联网时代里带来更难的房源和客源的匹配问题

在很长一段时间中小中介的生意模式在于服务老客户、帮助同区置换的客户以及低佣金的优势来维持自己的生意模式

但是这本质上依然解决不了房源和客源匹配的问题，伴随着跨区购买越来越普遍，这种现象会更加的放大

链家此时推出这种服务，本质上也是在夯实自己的优势

而这种模式在我眼里，其实就是渠道打法的二手房化

我们回忆下，2019年的贝壳为什么会那么厉害

就是因为他可以精准的实现客户和一手房源之间的匹配，从而在渠道费用里吃下一大块蛋糕

运营模式其实也是将一手房源在系统内更高频的露出，从而获得意向客户

而如今给到二手房，本质意义上极大的加快二手房的交易周期

贝壳的底气就是因为他们的用户规模池已经很大了，整个贝壳网的月活量已经达到4790万

关键是，这些用户都是精准的

围绕着真实房源构建的内容架构，吸引到的都是把买房当成*近决策的重度用户，而这些用户通过一定程度的引导或者展示，本质意义上是可以改变整个交易逻辑的

所以本质上需要对贝壳重视的原因，就是这家企业已经严格意义上将整个房地产交易产业链重新整合了一遍

这是贝壳*的颠覆

房地产营销很长一段时间都是根据房源去找它适合的客户，所以这个行当在以前有一句所谓的真理：没有不对的房子，只有不对的价格

为房源找人已经成为这个链条的一个整体逻辑

而贝壳的出现，将整个供应链倒转了过来

帮助购房者买到对的房子，不论是跨区的，还是一手换二手的，或者异地的，只要在平台上存在都可以实现匹配

这也是为什么很多开发商痛恨贝壳的同时都看不懂为什么这家企业的效率可以这么高，因为本质上从一开始的逻辑就是反过来的

我们再来看贝壳其他的一些变化，你可能都会窥视到这样的逻辑，比如智能ai模式，目的就是为了取代售楼处的销售，VR看房模式，就是告诉客户不去售楼处也可以做决定

所有的举措都是悄无声息的，但是所有的变化都是为了变革整个房地产交易逻辑

如果你还把他当成乙方，那可能会是你犯过*的错误

好，*后再说下，为什么要写这件事

本质上好像不是一个什么行业内的震惊新闻或者重磅事件，甚至我不写可能很多人也不知道，甚至不买房的朋友也不需要知道，为什么还是要写

因为严格意义上来说，目前贝壳玩的模式已经进入到私域流量赛道

只要对自己用户push一个新的产品，然后让这个产品在自己的流量池里滚动运行就可以了

未来很有可能贝壳在做什么整个地产行都不太了解，因为这家企业越发的只对精准购房者提供产品提供信息提供服务，模式越来越闭环，流量越来越私域

很可能在未来的某一天，很多人很有可能都不知道贝壳在干嘛，然后就看着他一点点变大变大

未来的房地产营销，某种程度上就是贝壳和阿里的竞争，这两家企业背后代表着私域流量和公域流量的竞争

可以预知的未来，阿里的声势一定会越来越大，越来越多的跨界越来越多的融合越来越多的导流

贝壳或许会越来越低调越来越闭合。我们关注阿里的大开大合

但是所有从业者也一定要重视贝壳的每一次改变

因为贝壳的每一个举措，都代表着用户的变化和趋势的变化

我在贝壳紧急挂牌了套房子，没想到…

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