未来房价的趋势

来源：吉屋网发布时间：2021-07-28 14:32:37

有人说房价开始降价了，*近几个月来国家各种政策暗示，生怕你看不懂，房价未来几年的趋势，有房子的盼着房子涨价，没房子的盼着房子跌价。首先一点是可以肯定的，房价无脑暴涨的时代已经过去了，过去的十年里面，买房子从来不会错，只是涨多涨少的问题。但是从现在开始买房子就像买股票，开始会有亏本的风险。不再是一个必赚的投资方式。不过大范围的降价只会出现在一些特定的城市。如果你一直盼着一线城市跌价，好去抄底，那就算了也是不可能的。

一直以来认为房价会跌的理由就是中国的人口问题，也就是“人口论”说中国人口增长放缓，未来的年轻人，都会继承家里很多套房子。所以下一代没有买房子的动力，所以认为房价肯定会下跌。其实这个观念看似有道理，实则迷惑性很强但事实情况并非如此…

首先，我们姑且不说未来十年人口还会继续增长。就说人口真的开始减少，那也绝对不会是各地都在减少。而是有的地方会减的很多，有的地方不在减少，有的地方人口还会继续上升。道理很简单，这是因为城市适不适合生活，有一个基本的人口要求，如果一个地方的人口太少，低于*的人口标准，那么当地的配套设施，那些生活中不可缺少的生活设施，比如说“医院、*、商业等等…”都会减少。

举个例子：一座只有几万人的城市，很难专门去维持一所三甲医院或者重点*。高铁和飞机也只会覆盖人口密集的城市，所以人口一但低于宜居标准，就会迫使那些追求生活品质的人离开，而留下来的人支撑不了发展，也提供不了足够的就业，那么当地的配套和吸引力就会进一步地降低，形成一种人口外流的加速度，为什么像成都、贵阳、常德、威海这些比较宜居的城市，就是因为人口在一定的规模以上，生活配套齐全，但压力却不是很大，反之人口快速流出的情况目前大家还很少见到，这是因为在中国，即使很小的城市，过去的几十年周边的农村人口流入，有大量的农民成了市民，支撑了生活配套的投入，但城镇化已经快完成了，城镇人口比例已经从20年前的30%提升到目前的60%，农村人口越来越少，小城市不会再有新鲜血液流入，所以未来城市之间的吸虹效应会越来越明显，强者越来越强，弱者越来越弱，大的人口趋势是由小城市到大城市的迁移。人口一减少，首先收到影响的是本来人就少的地方小城的人口低于宜居标准在减少的话，就会开始加速荒废，这个规律国外已经被反复的验证过，之前在美国和希腊，有的地方房子都会白送，那些都是曾经繁华现在被遗忘的地区，反而世界的大都市都没有受到人口减少的影响，房价该涨的涨。

比如说德国，老龄化问题很严重，人口不过8000万，其中四分之一是老人，可德国的房价这几年涨的却很快，欧洲房价增速*快的城市有四个，其中柏林更是全球房价涨幅的第二，还有日本老龄化和人口*严重的地方，人口也连降11年，可是东京的房价也连涨了11年。人口的下降，不但没有影响到大城市的房价反而把更多的人，从小城市驱赶到了大城市。所以人口下降对一线城市有利，危险的是小城和县城的房子这些地方如果你不是特别刚需，建议你不着急买。目前看来县城的房价，在不远的将来一定会有一次大跌，以前的县城房价都是靠农村人口和返乡的农民工抬起来的，现在的农村老龄人口比例大，村里已经没有年轻人，也就无法继续向县城输血，而县城里的年轻人又往大城市迁徙，所以县城的刚需就更少了。再加上县城的土地供应量充足，房子不存在紧缺，本地人该买的都已经买了，外地投资客也不会到小城市去。

根据《中国百城库存报告》5月以来，四五线城市库存面积每周增长1%，卖房周期长达24个月，这就说明小城市的房子越来越难卖，应该很快就会有开发商，顶不住资金压力开始降价，但是这个降价并不是各位一直期盼的降价，农村和郊区眼下就有又大又便宜的房子，可是你还是不会买，因为我们需要工作，医疗，教育还有商业生活，满足这些条件的房子，随着人口结构的变化反而会越来越稀缺，所以下跌的地方都是你不会买的地方，而你想买的地方只会继续上涨，这就叫房子的买涨不买跌。大城市的房子肯定还会涨，小城和县城的房价会开始下跌。

民间讨论房价有一个很流行的说法，说房地产挤占了实体经济的生存空间，对经济发展不利，所以国家会进行调控和打压，这里首先要明确房地产行业过去对经济发展是利大于弊的，超额完成了它的使命。过去20年全国地方政府，一般预算开销148.5万亿，而地方一般预算收入却只有82.7万亿，这样巨大的地方财政缺口，主要就是靠房地产来弥补，地方上的卖地收入加上房地产相关的五大税，占据了地方财政收入的多半，所有地方上的医疗，教育，扶贫修路，治安消防，都离不开房地产行业的支撑。现在开始嫌弃房地产行业落后。这就是典型的端碗吃肉，放下筷子骂娘。房地产的使命，完成了国家给出的政策方向，不是降低房价，而是房住不炒。在我对理解里就是温和的保持稳定地继续小涨。

7月份国家召开了一个房地产工作座谈会，说是坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。国家政府公文里的每一个用词一直都是特别讲究的，坚持不做为短期刺激经济的手段。专门写出了“短期”两个字，肯定不会是乱写的。那么不做为短期刺激的手段，那会作为什么期的刺激手段呢？自己思考一下。。。

但是可以给你一个信息，参加这次会议的除了中央和有关部门以外，还有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市的负责人。要在这些地方买房的人，你就放心买吧。国家专门交代了他们不要涨的太快，那么这几个地方的潜力你可以品一品。我说房价不跌的原因很简单，因为房价事关金融安全，小城和县城的房地产总盘子不算太大，降低一点也不影响全局。可是一二三线城市的房地产体量太大了，政府的重要收入和老百姓的大部分财富都在里面，牵连全社会的信心。

房价下跌的底线是30%，一旦超过三成，就会出现银行抵押资产的缩水。买房子的*都是30%，而70%是银行付出的贷款，原本你还不起贷款，银行把你的房子收走。银行也不会烂账。可是房价一旦下跌超过三成，压在银行手里的抵押物就抵不上它借出去的房贷了，银行资产缩水了，就不得不减少对外放贷，开始对企业抽贷，企业现在本来就很难过。各个行业资金链都很紧张。贷款一了断，企业就完蛋。很多企业就会降薪裁员，接着就是白领失业，反过来进一步降低房价和贷款，这样一来，实体和房价就会出现下跌的反馈。进入恶心循环的漩涡。

这也是2008年美国次贷危机的原因，什么叫做次贷危机？就是次级贷款，还款能力比较差的房贷，*终这些房价突然下跌导致了大范围的断供，银行收回来一堆抵押的房子。然后跑到市场上去卖，结果却发现各家银行都在卖房子，比买房子的人多多了。只好降价，这一降价，更多房人断供了。银行*后手里拿了一堆房子，却根本无法变现。很多银行就会就此倒闭。这就叫系统性金融风险，有美国的前车之鉴，我们国家绝对不会允许这样的事发生。政府在财政和货币政策里设计了很多重防火墙来阻止这件事发生，现在的国家策略就是保持房价现状，以房价空间换取经济发展的时间。所以一线城市和区域核心城市的房价，早已经不是一个简单住宿问题，它事关金融安全。你就别嫌贵了，肯定不会下跌的赶紧挑一挑哪里的房子有潜质吧。更何况，现在经济放缓，股票、基金、期货等等，各种投资理财的渠道什么行情，相信你们也了解。有钱人根本不会把钱投资到实体里，也不敢把钱放到股市里。经济下行的越严重，房子越抢手。一线城市的房价现在完全是靠国家在压制，一旦放开限制，很轻松能再翻一倍。实际上一线城市上下班错峰，买房也错峰，具体来讲有的人这辈子就能买房，而有的人就要等到下辈子了。所有如果你需要，建议还是这辈子就想办法买了吧。任何专家如果告诉你一线城市房价会大跌的，都是为了迎合观众，你千万不要相信！

未来房价的趋势

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