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彻底歇菜!从抱团涨价,到降价甩卖,*先上涨城市行情还好吗?

来源:吉屋网   2021-07-18 18:08:25
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今天主要想和大家分析一下大湾区的楼市现状,以大湾区为例子放眼全国。

从过去和现在的周期经验来看,大湾区一直都是全国楼市的反应*快的地方。

现在很多城市才走到一半的行情,有些甚至还没有启动,但是大湾区的深圳东莞广州,行情已经结束了。

所以摸透了大湾区楼市,你就懂了中国大部分城市上涨的规律。

    

01


    


先谈谈楼市的先锋君:深圳。

目前的市场现状,不能用惨淡来形容,简直哀鸿遍野,惨绝人寰!

2021年上半年仅过户2.8万套, 环比下降45%,同比下降35%。


过户量为近3年新低,调控效果十分明显。

尤其是二手房限价后,3月-6月,深圳二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。

要知道一年前,深圳单月成交直接破万。

几乎是一夜之间,迅速入冬!二手房限价的威力,绝对不容小觑。

据行业机构半年报显示,二手房限价后,降价的房源越来越多。

2月份下调报价房源量占总房源的16%,但是6月份下调报价房源已经达到55%。

也就是说,深圳有超过一半的房源,通通都在降价甩卖。

其中降价*狠的就是福田、宝安和光明。


这三个区域,也是前两年深圳涨幅*的区域之一,现在跌得同样*狠。

中介平台数据同样显示,去年涨幅*的网红区域,跌得*多,比如宝安成交套数同比下跌五成,为全市成交跌幅*。

而南山由于有钱人多,是真正的豪宅区域,相对宝安光明,明显更抗跌。

但是如果市场成交继续冷淡下去,南山*终也会沦陷。

除非突然来了重大利好,或者信贷环境宽松了,不然目前的状态就是深圳接下来两三年的一个常态了,大家要做好心理准备。

    

02


    


广州楼市虽然上涨时间比深圳慢,但是涨得一点都不比深圳少。

成交数据就已经说明了一切,自从调控以来广州二手房成交明显下滑。

6月份连一万套都没有,比春节月成交还要冷清,大有步深圳后尘的趋势。

除此之外,广州*近出现了很多笋盘,动辄降价百万,炒房客看了都心寒。

下面这套珠江新城的星汇御府,5月份的挂牌价是7500万,目前的在售总价为6860万。
 

不到一个月, 该房源价格下调了640万!

另外,嘉裕公馆,金碧华府也不乏降价的笋盘。


当红炸子鸡黄埔科学城也在悄悄下调挂盘价格!幅度*高达50万。

从去年的坐地起价到今年降价甩卖,广州业主们早就收起了高傲的姿态,低调做人。

二手惨成这样倒还罢了,现在就连新房都没有去年香了。

*近开盘的新盘:金地峯睿二期、城市之光E区、珺合府等,全部都没有秒光。

虽然说剩下的都是一些冷门单位,但在去年,这些冷门单位是抢都抢不到的。

7月初,科学城的时代天韵开盘了,即便降价抢跑,500多套房子,*后还剩下130多套!

新房二手房同时泄气!整个广州市场都泄气了!

很明显,广州也已迎来了拐点。

    

03


    

*后是东莞。

在2019年双十一深圳启动不久后,东莞楼市立马跟上。

而且在整个2020年,涨幅全国之*,可以说是东莞楼市*辉煌的一年了。

今年年初发布的《2020年316个城市房价排行榜》里, 东莞以二手房同比涨幅47.11%的成绩力压深圳, 将“四大一线城市”甩在身后。

但由于东莞没有纳入70城的房价监控中,很多人都不知道东莞的情况,非常低调,调控态度始终暧昧不清。

一直等到住建部点名才放出大招,政策逐渐收紧。

虽然现在东莞的房价还没有明显的回调,但是成交量已经无法和去年前年相提并论了。

2021年,东莞只有1月份二手房成交是超过3000套,此后就开始一路下滑,五六月甚至两千套都没有,市场完全处于歇菜的状态。

新房由于有价格优势,情况会比二手房好些,但是成交量和去年相比,热度有所减少。

现在除了松山湖南城等核心区域的新盘比较抢手,临深区域和一些偏远的镇区,新盘销售情况都很一般。

临深主要是限购了,现在深圳客即便手里有钱也买不进去,所以临深的成交也很冷。


一句话总结一下东莞:高位横盘,有价无市。

由于大部分房子都涨起来了,刚需只能观望,不敢行动,投资客也没法进场,但是业主的心态依旧豪横,不愿降价。

东莞已经进入调整期了,所以大家不要再往里冲!

现在东莞的中介店也倒闭了不少,网上有报道东莞厚街万达的中介门店直接倒了5-6家,厚街*维港楼下的中介门店也倒了5-6家。

    

04


    


环顾一周,大湾区楼市*能打的深圳东莞广州都已经走完了这一轮行情了,逐渐进入调整期。

接下来大家听到的消息不再是 业主抱团涨价,而是业主降价甩卖!

大家发现没有,每一座城市,尤其是一线、二线和三线的上涨节奏完全不一样。

包括长三角,去年由上海牵头,杭州这个妖孽一直没停过就不讨论。

紧接着年底合肥跟上,今年年初长三角的强三线全都启动了。

规律都是一样的,由能级高的城市逐级轮动。

这一次,苏州、武汉、青岛、长沙这些城市,年初二线城市迎来大涨的时候,它们依旧掉队了,但不代表这些城市就不会涨,只是他们的节奏慢些。

尽管现在调控政策很严格,但是国家也不会一下子把房地产逼得太紧,毕竟*近经济增速出现了超预期放缓的趋势,关键时刻房地产还得拿出来。

这么一看,房地产市场其实还挺复杂的,每个城市的周期不一样,政策也不一样。

绝对不能一句「涨或跌」就能概括全部,如果自己不多做功课深入研究分析,将来肯定是吃大亏的。


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