房地产法律学堂：“法拍房”所有权何时转移？

来源：吉屋网发布时间：2021-05-05 10:52:53

一直以来，法拍房因其低于同类商品房的价格优势，受到不少购房人士的青睐。但是，多数购房人对法拍房的所有权何时转移存有误区。近日，连云港市中级人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷上诉案件，依法认定人民法院裁定生效之日作为所有权移转的时间，依法判令承租人崔某自该日起向购买法拍房的何某支付房屋租金。

基本案情

2018年1月22日，何某通过司法拍卖购得位于连云港市海州区的门面房一间。执行法院于2018年2月5日裁定该房屋归买受人何某所有，并于当天将该裁定送达。后于2018年7月30日将涉案房屋转移登记至何某名下。涉案房屋内原有承租人崔某，自2017年起一直未交纳租金直至2019年2月5日搬离。

为此，何某多次催要2018年2月5日至2019年2月5日租金，崔某对于未交纳租金予以认可，但抗辩称应当自2018年7月30日起向何某交纳租金，双方协商未果，何某遂起诉至法院。

裁判结果

一审法院认为何某通过司法拍卖取得案涉房屋所有权后，其对房屋依法享有占有、使用、收益等物权，有权要求房屋使用人向其支付租金。崔某在人民法院出具房屋归何某所有的裁定的情况下一直占有、使用涉案房屋直至2019年2月5日，崔某应支付占用期间的使用费，遂判决崔某支付2018年2月5日-2019年2月5日期间的租金。崔某不服，提起上诉，二审法院依法维持了该判决。

法官说法

正常房屋买卖来说，购房人取得房屋所有权的时间一般为办理完产权登记即获得房产证的时间。但“法拍房”的所有权转移时间却有所不同。

本案中共有三个时间节点，分别是何某拍得房屋的时间、执行裁定生效的时间以及办理过户登记的时间。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，《民法典》第二百二十九条延续了这一规定。

因此，何某获得涉案房屋所有权的时间应当为执行裁定书生效之日，由于竞买人何某并未提出异议，因此该执行裁定书送达后即已生效，何某在2018年2月5日已获得该房屋所有权。对于承租人而言，如无特殊约定，从该日开始，即应向新房东支付租金，租金的标准仍按原合同执行。

法官提醒，购买法拍房前，应当清楚了解所购房屋内是否有租赁以及租金的交纳情况，以保障自身合法权益。

房地产法律学堂：“法拍房”所有权何时转移？

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