决定房价未来的历史性时刻，即将到来

来源：吉屋网发布时间：2018-09-29 10:58:15

房价是涨，是跌，还是横盘，全要看它的风向变化。

给大家列举几个例子，就知道930对楼市的影响有多深了。

2014年9月30日，央行出台930房贷新政，首套房贷享基准利率的7折优，二套房贷大放松，贷款结清再买按照首套算，限贷令取消。

自此，楼市开始解冻，一线城市逐渐回暖。

2015年9月30日，除四大一线城市，首套房的*比例下调至不低于25%。

其后一年，二线城市开始出现大幅上涨。

2016年9月30日，在一个黄金周7天的时间里，全国22城密集出台史上*严限购限贷新政。

这是利空，开发商的好日子就此被终结。

2017年9月30日，央行定向降准，释放约5000亿资金。

这是去年经济发展出现一些情后，央行进行的*次定向降准，这次降准也让群众对房价上涨的预期，出现了一次非常明显的回光返照。

值得庆幸的是，*近这几次的降准，资金都被比较好的控制在该去的地方，暂时还没有大量涌进房地产领域，所以当下楼市仍是处于一个热度明显下行的周期。

那么，今年的930会怎么样？

对我们来说会是惊喜，还是惊吓？

其实，答案早已给出。

整个9月，开发商和购房者，都是在“惊吓”中度过。

先是北京公积金新政的出台，认房又认贷，每缴存1年可贷10万，存满12年才能贷120万，让全国打算用公积金买房的刚需都惊出了一身鸡皮疙瘩。

再是广东省发布通知（征询意见稿），酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实现现房销售，让开发商们都吓出了一身冷汗。

虽说后来住建部辟谣称，取消商品房预售征询意见情况并不属实，但是楼市情况怎么样，春江水暖鸭先知，排名前几的开发商拼了命的去地产化，就是*的证明。

先是万科董事会主席郁亮先生，在9月南方区域例会上表示：房地产行业转折点已经实实在在到来，要以“活下去”为*终目标。（要知道，万科的财务状况和负债率，几乎是所有大型房企中*的）

再是保利地产9月发布公告称，要将公司更名为 “保利发展控股集团股份有限公司” ，并且此举获得了董事会的全票通过。

更别说一向根正苗红的许家印，不但把“恒大地产”改成“中国恒大”，更是在前几天宣布：我和恒大的一切，都是党、国家和社会给的。

9月这个日子，好像真的不太一样。

除了万科，保利和恒大，2018年加入去地产化大阵营的还有：

如此之多的开发商集体转型，足以可见形势到了何等严峻之地步。

那么问题来了，如果说开发商的集中转型，预示着楼市寒冬即将到来，那么这一次的寒冬，又会持续多久？

这一次的楼市寒冬，可能比我们预计的都要长。

怎么看楼市寒冬到底会持续多久？

又该如何预判未来房价的涨跌？

从理论依据上讲，房价取决于货币，土地，人口，经济等因素的综合影响。

从现实分析上讲，房价又取决于人们对未来的涨跌预期。

而实际上，预期，信心，对房地产来说，才是*重要的东西。

但如今，看涨的信心，却没了。

根据央行发布的2018年第三季度城镇储户问卷调查报告显示：

看跌的在增加，看涨的却在下降。

这还是在没有外部势力干扰的情况下出现的。（我们目前的外部形势更加严峻）

也就是说，如果从18年四季度开始算起，*早也要到2020年，才能开启一轮新的上升，而实际上可能会更晚。

但需要注意的是，以上为整体趋势，不能一概而论，毕竟从2015年开始，一二三四线城市的价格变化，出现了明显的时间上的分化。

一线：2015-2016上升，2017-2018盘整。

二线：2016-2017上升，2018盘整。

三四线：2017-2018上升，还没开始盘整。

这是大家都能看到的情况。

那么在未来的新周期上，也将会是一二线*先发力，因为他们*早开始横盘，*先消化一部分泡沫，也*先腾出一些空间，成为承载货币的新池子。

从情理上讲，中国房价已经很高了。

但从数据上讲，中国房价只能算适中。

1.首先，相比于世界上主要国家来说，中国的房价并不算过高。

从上图我们就能看出，中国房价的上涨，只不过是全球房价上涨的一份子而已，并不是特例。（中国在中间位置）

如果说，全世界只有中国的房价再涨，其它国家都没涨，那么我们可以拿来当做批评的理由。

但是如果全世界主要国家都在涨，那就只能说明一个问题：房价上涨，是全球经济快速增长，全球资本市场快速变化，全球各种财富状况重新分配导致的普遍现象。

日本，是亚洲*早的工业国，站在1980年代东京塔的顶端整个亚洲都是你的经济腹地，东京就是亚洲的经济总部，如果你从这个角度来想，日本房价也不一定很高。

但是历史没有那么早，80年带末，90年代初，改革开放成功了，中国崛起了，把日本竞争下去了，东京变成了日本而不是整个亚洲经济总部，情况变了，如果没有我们中国，或许它还能再涨回去，但是由于我们的崛起，日本可能再也没有超越的机会。所以，日本这只能算是个例。

但同样，我们也要警惕，会不会有别人国家，比如印度，比如其它第三世界国家，趁着这段时间偷偷超越我们，复制我们当年走的路，倒逼我们去走当年日本的那条路，这是我们一定要时刻关注的事情。

不仅如此，各个省的人口，会进一步向省会聚集。

（上图蓝色是全省人口增长，橙色是城市人口增长）

从上图就能明显看出，有些省会的总人口已经多年没怎么增长了，比如河南，比如安徽，比如四川，但是它们省会的人口，却反而迅速上升。

所以，未来一段时间，就算要买房置业，一定要首选一二线城市，以及环一二线城市的城市圈才行，一定不能再买那些没有任何大城市辐射的小村镇。

*后，希望每个人都能从短期和长期来思考，未来这段时间我到底要不要买房。毕竟，从短周期来说，楼市将进入寒冬期，是大概率事件。

而从长周期来讲，伴随着中国经济的进一步发展，大城市的资产会更具价值，也是大概率事件。