昆山房价即将突破3万+，我就问你怕不怕？

来源：吉屋网发布时间：2017-11-21 16:27:57

对！千呼万唤始出来，传了大半年的——

昆山土拍

将要在2017年12月11日兑现了。

众所周知，苏州大市范围内的大苏州区域、吴江、太仓、常熟在2017年土拍市场搞得热火朝天，一次又一次掀起高潮。

大昆山今年就搞了这么一次，而且近几年也基本如此，甚至两年才搞一次集中大型土拍。

物以稀为贵，开发商想在昆山买点“面粉”真心不容易啊！

废话少说，接下来看看这次土拍有什么关注点？

换言之，跟前几次土拍有啥不一样的地方呢？

一、土地受让对象

竞买人、竞买人直接*控股的子公司不得参与同一地块竞买；

由同一自然人、法人或其他组织直接*控股的公司不得参与同一地块竞买。

在提交网上竞买申请时，所有竞买人均须同步提供书面承诺。

以个人名义报名的，须成立全资子公司后开发该地块。

竞买人的竞买保证金及土地出让金须为竞买人自有资金，在竞得资格审查时提交书面承诺书。

怎么个意思呢？

说得通俗点就是同一地块不能用多个马甲公司去参加竞拍。

后面会提及到对设定市场指导价的地块，在网上挂牌自由报价阶段，网上报价超过市场指导价的25%以上 (即超过网上竞价中止价格) 的，所有超过网上竞价中止价格的报价均为无效报价。

在该地块限时竞价开始时点，竞买方式直接转为网上一次报价。以一次报价中*接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。

划核心——

如果一家房企用多个马甲去进行一次报价，那中标的胜算就大多了，这个规定就直接填补了这个“漏洞”。

二、加价幅度

又是这张图！！！

参加过或者观摩过2013-2016年昆山土拍的人知道，那几次土拍过程简直就是煎熬——

10-30元/㎡的幅度去加价！

基本上每宗地块都要拍个几百轮才能销售！！

不过，这也没毛病啊，谁让之前规定的加价幅度为“10”的倍数呢？

这次直接根据地块面积、容积率等属性设置加价幅度为300-800万元/次，加快拍卖节奏。

不过，下面这个关注点才是真正加快节奏的关键。

三、设定市场指导价

以往几次土拍没有限价这一说，然后就是随便拍，反正*终是价高者得，1宗地块拍个五六个*都有可能。

这次好了，对限时竞价设定市场指导价，对设定市场指导价的地块，在网上挂牌限时竞价阶段。

网上报价超过市场指导价的25%以上 (即超过网上竞价中止价格) 的，所有超过网上竞价中止价格的报价均为无效报价。

限时竞价中止后，竞买方式转为网上一次报价。

这样就快多了，然后直接进入一次报价阶段，也就是所谓的碰运气时刻要来了。

四、一次报价

所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。

出让人在限时竞价开始后（或在限时竞价中止后）10*内开通一次报价功能并发布开通的提示信息。

一次报价功能开通时点即为一次报价起始时间（以服务器时间为准），一次报价起止时间为10*。

前5*为一次报价资格确认阶段，后5*为竞买人报价阶段。竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内，进行一次报价。

在规定时间内未报价的，视同放弃报价资格。

以一次报价中*接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。

这会儿来想想，如果多弄几个马甲参与进来就好了，想想那次嘉兴土拍某房企整了100多个马甲。

没办法，这里是昆山土拍，每家房企只能有一个名额！

五、地块特别规定

注：不想看细则的直接下拉，看总结。

昆地网 [2017]挂字12-1号：严格按照《昆花规地设（2017）03号》规划设计技术要点执行。地块内配套商业建筑面积不小于2000平方米，且不得超过3000平方米，须集中布置，不得沿街小开间布局，建成后须无偿移交给花桥管委会并承担开票税金。花桥管委会负责在地块开工前，施工便道配套到位。商业区域与周边居民住宅必须满足大于30米间隔。

装配式建筑、海绵城市、绿色建筑等建设要求：（1）地块内住宅建筑预制装配式建筑应达到100%。采用装配整体式混凝土结构体系的居住建筑其整栋建筑中主体结构和外围护结构预制构件的预制装配率不低于20%。（2）住宅须全装修成品交房，成品住房面积比例应达到100%。（3）地块内住宅及配套商业用房须满足国家二☆级绿色建筑标准。（4）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

昆地网 [2017]挂字12-2号：严格按照《昆开规新地设（2017）15号》规划设计技术要点执行。

装配式建筑、海绵城市、绿色建筑等建设要求：（1）地块内住宅式成品住宅房应达到100%，采用全装修房标准。（2）项目绿色、低碳、节能建设应达到绿色建筑设计、运营标识二星之要求。（3）建筑工业化要求按照《市政府办公室印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则（试行）的通知》、《市政府印发关于加快推进我市建筑产业现代化实施意见的通知》相关要求执行。（4）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

昆地网 [2017]挂字12-3号：严格按照《昆规地设（2017）010号》规划设计技术要点执行，教育用地不小于67500平方米，配建一所*，规模不低于18轨54班，地上建筑面积不低于33750平方米，设置地下接送停车，建设成本不低于5000元/平方米，建成后产权无偿移交给政府，并配合政府办理不动产登记手续。由受让方负责地块内建筑物拆除工作。

装配式建筑、海绵城市、绿色建筑等建设要求：（1）地块内住宅预制装配式建筑应达到100%，装配式建筑至少按“三板”要求建造。单体面积超过5000平方以上的*建筑，应采用装配式，采用装配整体式混凝土结构体系的*建筑其整栋建筑中主体结构和外围护结构预制构件的预制装配率不低于20%。（2）地块内住宅成品住房应达到100%。（3）地块内住宅和*应达到二☆级绿色建筑设计标识要求。（4）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

昆地网 [2017]挂字12-4号：严格按照《昆高规地设（2017）002号》规划设计技术要点执行，地块西北角规划一处公园绿地，S≥4000平方米，公园绿地须设置一座公厕，S≥60平方米。地块内住宅首期交付前，无偿提供5F-6F地上计容建筑面积不小于1万平方米住宅给高新区管委会，并承担开票税金，配合政府办理不动产登记手续。

装配式建筑、海绵城市等建设要求：（1）地块内住宅预制装配式建筑应达到100%，装配式建筑至少按“三板”要求建造。（2）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

昆地网 [2017]挂字12-5号：严格按照《昆规地设（2017）005号》规划设计技术要点执行，地块须配建一规模不小于9班的幼儿园，其权属归当地政府所有，且应当与住宅一期工程同步建设、同步交付使用。

昆地网 [2017]挂字12-6号：严格按照《昆规地设（2017）009号》规划设计技术要点执行，西南角须配建一公交场站，用地面积不小于2000平方米，应当与住宅一期工程同步建设、同步交付使用，建成后其权属无偿移交给政府。

装配式建筑、海绵城市、绿色建筑等建设要求：（1）地块内住宅预制装配式建筑应达到100%，装配式建筑至少按“三板”要求建造。（2）地块内住宅成品住房应达到100%。（3）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

昆地网 [2017]挂字12-7号：严格按照《昆规地设（2017）006号》规划设计技术要点执行。

装配式建筑、海绵城市等建设要求：（1）地块内住宅预制装配式建筑应达到100%，装配式建筑至少按“三板”要求建造。（2）地块内住宅成品住房应达到100%。（3）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

昆地网 [2017]挂字12-8号：严格按照《昆规地设（2017）007号》规划设计技术要点执行。 S1商业地块15159平方米，S2住宅地块113045平方米。商业部分全部自持，不得分割销售，不得分割转让、不得分割抵押，须建设一座总建筑面积不小于1.5万平方米的大型购物*。商业部分交地后2年内竣工并开业。商业部分不得建设公寓式办公及公寓式酒店。该地块内须配建一规模不小于9班的幼儿园，其权属归当地政府所有，且应当与住宅一期工程同步建设、同步交付使用。新建商业设施需距离周边已建、拟建住宅、*等环境敏感目标30米以上。

总结就是——

每块地住宅预制装配式建筑应达到100%，然后某些地块要配建*、公用配套等，然后还要无偿移交给政府。

再有就是，某些地块要做全装修住宅，更详细的见上面。

六、地块价格猜想

重头戏来了——

往届的昆山土拍溢价率基本上都超过100%，假想这次土拍的地块都可以进入一次报价阶段，并*终以一次报价有效楼面价平均价格销售——

当然，这8宗地块有的还有不可售部分，扣除这一部分的面积，*终实际楼面价成本为：

如果按照这个实际楼面成本价拿地，那接下来房子大概要卖什么价位呢？

俗话说，赔本的买卖没人做，开发商也不是慈善家，拿地盖房子再卖也是要盈利的。

那大大就按照总利润净利润率10%来大胆猜测下这些地块未来的入市房价。

首先，我们要了解下，除了拿地成本，还有哪些成本和税费呢？

主要成本：前期工程费、基础设施费、建安工程费、公建配套费、开发间接费、不可预见费、管理费用、销售费用资本化利息，以上这些成本加起来加起来约8000元/㎡。

税费：销售税金及附加（5.65%）、所得税（25％）

接下来，就是推导这些地块未来在利润净利润率10%基础上的较低售价。

地块坐落

容积率

实际楼面成本

未来住宅可能售价

（元/㎡）

花桥开发区金淞路北侧，远国路西侧

2.5

17065

29800

开发区车站路东侧、庆丰路北侧

1.8

16804

29500

高新区马鞍山路北侧、江浦路东侧

2.3

11271

22900

高新区晨丰路南侧、新城南路东侧

2.5

13570

25700

陆家镇南圩路南侧、富荣路西侧

2.5

16455

29100

周市镇339省道南侧、青阳北路东侧

2.0

14822

27200

周市镇萧林东路南侧、青阳北路东侧

2.5

12479

24400

巴城镇湖滨路东侧

S1：1.5

S2：2.0

9288

20600

看到这个结果，大大也惊呆了！

目前11月份昆山的住宅网签均价为14565元/㎡，如果这次土拍*终真以接近预测楼面价销售，那未来昆山的整体均价或许真的是2万+了！

这些地块如果进入一次报价阶段再销售，那按照政策，未来可都是要卖现房的！

两年的工期，财务成本再次增加，那个时候的昆山房价或许真的要卖3万+了啊！

so，现在如果有钱还有买房资格的赶紧买起来吧，12月份土拍之后再来考虑买房，可能又是一两年白忙活了！

昆山房价即将突破3万+，我就问你怕不怕？

对！千呼万唤始出来，传了大半年的——

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